Bất động sản: Thời điểm và cơ hội

DJ Financial đã trở thành công ty trong nước đầu tiên thuê lại một trung tâm thương mại do nhà đầu tư nước ngoài xây dựng khi chính thức công bố hồi đầu tháng là đã ký hợp đồng thuê và khai thác độc quyền khu trung tâm thương mại tại dự án Hanoi Plaza Hotel.

Trung tâm thương mại này có tổng diện tích gần 20.000m2 và nằm trong tổ hợp khách sạn 5 sao với 360 phòng và cao ốc văn phòng cho thuê rộng 53.000m2 do Tập đoàn Charmvit (Hàn Quốc) đầu tư xây dựng trên đường Trần Duy Hưng, Hà Nội.

Tiên phong chớp cơ hội

IDJ Financial không chuyên về bán lẻ mà là một công ty đầu tư tài chính và phát triển doanh nghiệp. Nhưng IDJ Financial đã nhận thấy cơ hội đầu tư hiếm có vào thị trường bán lẻ khi Việt Nam chính thức mở cửa cho các doanh nghiệp bán lẻ 100% vốn nước ngoài kể từ đầu năm nay.

Ông Trần Trọng Hiếu- Tổng giám đốc IDJ Financial nhận định, việc Việt Nam mở cửa cho các hãng bán lẻ nước ngoài tham gia vào thị trường bán lẻ trong nước theo cam kết của WTO, kéo theo đó là làn sóng xâm nhập ồ ạt của các tập đoàn bán lẻ vì Việt Nam là một thị trường bán lẻ hấp dẫn với doanh thu bán lẻ dự kiến tăng trưởng bình quân trên 20%/năm.

Ông Richard Leech- Giám đốc Dịch vụ bán lẻ của Công ty tư vấn CB Richard Ellis, cũng cho rằng, thị trường bán lẻ Việt Nam hiện nay là “sự kết hợp hoàn hảo giữa thời điểm và cơ hội”.

Nhưng để mua lại một dự án trung tâm thương mại trong thời điểm này không phải dễ dàng. Đa phần các trung tâm thương mại do nhà đầu tư trong nước và nước ngoài xây dựng được các nhà bán lẻ nước ngoài danh tiếng như Parkson và Big C thuê lại. IDJ Financial đã mất nhiều tháng để thuyết phục Charmvit cho thuê lại toàn bộ trung tâm thương mại trước khi hoàn thành vì việc cho thuê trước sẽ giúp Charmvit có được một khoản doanh thu khá lớn để xây dựng tiếp khu khách sạn và văn phòng cho thuê. Với hợp đồng này, IDJ Financial không phải đầu tư xây dựng trung tâm thương mại mà có thể kinh doanh ngay sau khi nhận bàn giao từ Charmvit.

Nhưng việc IDJ Financial mua lại trung tâm thương mại Hanoi Plaza không đơn thuần là khoản đầu tư riêng của công ty này mà nó có thể khởi đầu cho một phương thức đầu tư mới tại Việt Nam.

Từ trước đến nay, chủ đầu tư các trung tâm thương mại thường kiếm doanh thu và lợi nhuận thông qua việc cho các nhà bán lẻ thuê các gian hàng chứ chưa phải là kênh đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức. Vì thế IDJ là công ty tiên phong cho phép các nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư vào trung tâm thương mại Hanoi Plaza.

Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân hoặc nhà bán lẻ có thể thuê lại gian hàng từ IDJ Financial với giá thấp nhất 4.000 đô-la Mỹ/m2 trong suốt vòng đời của dự án; sau đó, các nhà đầu tư này có thể cho các nhà bán lẻ thuê lại gian hàng.

Kênh đầu tư mới

Đây là lần đầu tiên các nhà đầu tư có thể tham gia vào một trung tâm thương mại nhưng thực chất phương thức này cũng không khác gì việc mua lại căn hộ cao cấp để cho người nước ngoài thuê.

Ví dụ, cao ốc Vincom Park Place hiện đang rao cho thuê căn hộ với giá bình quân 4.000 đô-la Mỹ/m2 trong suốt thời gian của dự án và người mua có thể cho người nước ngoài thuê lại và hình thức này sẽ mang lại doanh thu thường xuyên không nhỏ cho nhà đầu tư.

Mặc dù chưa quảng bá rộng rãi và mức giá cao nhưng đã có rất đông khách hàng là các nhà đầu tư đã ký kết thuê lại gian hàng từ IDJ Financial trong tuần qua, cho thấy mức hấp dẫn của hình thức đầu tư này-bất chấp thị trường bất động sản đóng băng.

So với đầu tư vào căn hộ cho thuê thì khoản đầu tư mua gian hàng tại Hanoi Plaza khá đắt. Nhưng xét về thu nhập thì cho thuê gian hàng tại các trung tâm thương mại cao cấp sẽ mang lại doanh thu lớn hơn nhiều so với cho thuê căn hộ. Mức giá cho thuê căn hộ cao cấp hiện nay khoảng 30-40 đô-la Mỹ/m2, thấp hơn nhiều so với giá thuê tại các trung tâm thương mại cao cấp.

Hà Nội hiện tại có khoảng 13 trung tâm thương mại với tổng diện tích 100.000m2. Giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại không nằm ở khu vực trung tâm dao động từ 25-60 đô-la Mỹ/m2/tháng nhưng giá thuê ở các trung tâm thương mại khu vực trung tâm cao hơn rất nhiều, từ 65-150 đô-la Mỹ/m2/tháng.

Ông Hiếu tin tưởng rằng, với một vị trí đẹp, nằm trong khu vực dân cư có thu nhập cao và sát cạnh hàng chục cao ốc văn phòng, khách sạn 5 sao, nên Hanoi Plaza sẽ là trung tâm thương mại cao cấp nhắm đến những thương hiệu nổi tiếng thế giới và mức giá thuê trung bình của Hanoi Plaza khi mở cửa có thể đạt được ở mức 100 đô-la Mỹ/m2/tháng. Với giá thuê như vậy thì chỉ vài năm là nhà đầu có thể thu hồi vốn.

Ông Hiếu có cơ sở để lạc quan về mức giá thuê cao của trung tâm thương mại này vì hiện nay, khu mua sắm của Big C đối diện với Hanoi Plaza cũng đã cho thuê với mức giá 100 đô-la Mỹ/m2/tháng mặc dù đây chưa phải là trung tâm thương mại cao cấp.

Nhưng các nhà đầu tư cũng cần tính đến nguồn cung diện tích bán lẻ trong thời gian sắp tới để cân nhắc mức giá có thể cho thuê được tại Hanoi Plaza.

Theo ước tính của CB Richard Ellis, mỗi năm, Hà Nội sẽ đón nhận thêm 41.000m2 trung tâm thương mại mới trong vòng 2 năm tới và đến 2010, nguồn cung mới có thể lên đến 330.000m2.

Đa số các dự án trung tâm thương mại mới được xây dựng ở khu vực Mỹ Đình và Mễ Trì, tức là bao quanh dự án Hanoi Plaza. Trong số này, có thể kể đến một số dự án khá nặng ký như Keangnam Hanoi Landmark Tower, Indochina Plaza Hanoi, The Garden và Tổ hợp Cổng Tây.

Các dự án này đi vào hoạt động cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh cho thuê gian hàng sẽ tăng lên, từ đó, tạo sức ép lên giá cho thuê. Nếu có nhiều diện tích trống thì các trung tâm thương mại sẽ buộc phải hạ giá thuê và vì thế, doanh thu sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Hiếu cho rằng, ở một xã hội mà thu nhập ngày càng cao sẽ ngày càng có nhiều trung tâm thương mại mới ra đời. Điều đó không có gì bất thường. Mỗi trung tâm thương mại sẽ có cách thức riêng về quản lý, thu hút khách thuê và khách mua sắm.

IDJ Financial sẽ cộng tác với các tập đoàn bán lẻ và quản lý bán lẻ nổi tiếng trên thế giới nhằm xây dựng một trung tâm thương mại quy mô và đẳng cấp hàng đầu Việt Nam.

Dự kiến trung tâm thương mại này sẽ đi vào hoạt động năm 2010 và sẽ là trung tâm thương mại sang trọng đầu tiên khai trương tại khu vực trung tâm mới của Hà Nội.

Theo Trần Ngọc
Báo Doanh nhân